11.7.21: Zum Mieterbrief von Stadt und Land und dem Landgerichtsurteil
Im Revisionsverfahren vor dem Landgericht Berlin (Aktenzeichen 64 S 230/20) hatte, wie berichtet, dieses Gericht am 14.6.2021 festgestellt, daß die Abrechnungen der Modernisierungsmaßnahmen nicht den gesetzlichen Vorgaben entsprechen, .und entschieden, die Revisionsklage des Vermieters zurückzuweisen.
Nun ist der angekündigte Informationsbrief von Stadt und Land dazu bei Mietern eingegangen. Dem Vermieter ist hoch anzurechnen, dass er freiwillig den Mietern Auskünfte zu den Fehlern des Vorbesitzers erteilt und diese für sich selbst im Interesse aller betroffenen Mieter korrigieren will.
Der Brief enthält die Ansage, dass
... das Landgericht Berlin am 17.6.2021 der Klage einer Mietpartei stattgegeben hat, wonach ein Teil der Umlage der Modernisierungskosten durch den Voreigentümer rechtlich nicht zulässig war.
Hier muss man jetzt aus dem Beschluss des Landgerichts zitieren:
... Die Kammer stellt noch einmal ausdrücklich klar, dass sie die Mieterhöhungserklärung nicht etwa deswegen als formell unwirksam beurteilt, weil die Beklagte es zu Unrecht unterlassen hätte, (fiktive) Instandsetzungsaufwände von den tatsächlich entstandenen Baukosten abzusetzen, sondern weil aus der Erklärung nicht hervorgeht, ob und in welcher Höhe eine solche Bereinigung der tatsächlich entstandenen Baukosten erfolgte oder unterblieb. ...
Hier wird offenbar klargestellt, dass das Landgericht offensichtlich die GESAMTE Mieterhöhungserklärung für unwirksam hält, nicht einzelne Positionen, so wie es auch das Amtsgericht Köpenick getan hat.. Muss sich der Vermieter dies womöglich noch einmal vom Landgericht vorlesen lassen?
Später begründet dann das Landgericht noch ausführlicher, warum: weil trotz Ansage in der Modernisierungsankündigung dann später bei der Modernisierungsumlage-Berechnung (für die Mieterhöhung) eben keinerlei Reparaturkosten berechnet wurden, und auch nicht begründet wurde, warum angeblich keine angefallen waren:
... dass die (fiktiven) Erhaltungsmaßnahmen von den Modernisierungsmaßnahmen nach neuer Einschätzung des Vermieters offensichtlich und eindeutig abgrenzbar und deshalb separat abgerechnet worden seien, war jedenfalls im Hinblick auf fiktive Erhaltungsmaßnahmen auszuschließen und ist dem Mieterhöhungsschreiben auch nicht einmal andeutungsweise zu entnehmen. Vielmehr bleibt es dabei, dass jegliche Erläuterung zu einem Abzug (fiktiver) Instandsetzungsaufwände fehlt, die unter den konkreten Umständen nach den Vorgaben der §§ 559b Abs. 1 Satz 2, 559 Abs. 2 BGB aber schon deswegen erforderlich gewesen wäre, weil sie ausdrücklich angekündigt worden war. Zumindest eine Erläuterung, welcher Anteil der durch die Überarbeitung der Fassade einschließlich der Reparatur der defekten Fugen zwischen den Fassadenplatten entstandenen Gesamtkosten als Modernisierungskosten angesetzt wird, wäre aber auch ohne vorangegangene Ankündigung erforderlich gewesen; denn es liegt auf der Hand, dass durch die im Zuge der Modernisierung erfolgte Fassadenerneuerung einschließlich der Sanierung und Verschließung der Dehn- und Setzfugen mit Dämmschaum eine nach dem Zeitablauf womöglich ohnehin notwendige Überarbeitung der Fassade einschließlich einer ohnehin erforderlichen Reparatur schadhafter Fugen entbehrlich wurde. ...
Dass hier im Viertel vom alten Vermieter (dem Bauherrn der "Modernisierung") den Mietern sogar jede Einsicht in die Kostenabrechnungen der Baumaßnahmen verweigert wurde, könnte noch ein zusätzlicher Punkt sein, warum die Mieterhöhungserklärung unwirksam ist. Das wurde aber vor Gericht noch gar nicht besprochen.
Den gesamten Text des Landgerichtsurteils kann man hier nachlesen.
WICHTIG FÜR ALLE MIETER IN DEN "MODERNISIERTEN" HÄUSERN: der Vorbesitzer Schönefeld Wohnen ist von diesem Urteil nicht betroffen. Er wird voraussichtlich auch keine Rückzahlung freiwillig leisten! Jedem sollte klar sein, was dies bedeutet.
Hier bestätigt sich also, was die Aktiven im Mieterprotest schon seit mehreren Jahren festgestellt haben: Nachdem ein Gutachter 2020 die Unwirksamkeit der Modernisierungsmassnahmen im Wesentlichen festgestellt hat, klopft das Gericht fest, dass auch die Abrechnungen dieser Maßnahmen falsch und die Mieterhöhungen nichtig sind.
Soweit unser Informationsstand dazu. Natürlich akzeptieren wir, dass der Vermieter für das Verfahren der Rückzahlung auch Zeit braucht, die Einzelabrechnungen und -prüfungen dürften aufwändig sein (der Computer braucht dazu womöglich mehrere Sekunden...). Spannende nächste Monate also für die betroffenen Haushalte!
